DA ARREMATAÇÃO

Atualização em 23/03/2006

DA ARREMATAÇÃO
(Art. 686 a 707)

A execução por quantia certa contra devedor solvente, opera-se em três fases:

1 - a penhora;

2 - a avaliação do bem penhorado; e,

3 - a arrematação ou adjudicação.

Raramente ocorre a possibilidade de se penhorar o dinheiro do devedor executado, Portanto, a penhora recai em bens móveis ou imóveis, que são apreendidos e depositados até serem vendidos em hasta pública momento em que ocorre a arrematação (ou a adjudicação).

“Arrematação é o ato pelo qual se aliena bem, através de oferta pública. A ela se costuma também chamar de venda em hasta pública.” Santos, Ernane Fidélis dos. “Manual de Direito Processual Civil”, Volume 2, 4ª edição, 1996, Saraiva, pág.166).

Os bens penhorados do devedor devem satisfazer o direito do credor, através da transferência destes bens do patrimônio do devedor ao do arrematante, ao que chamamos de arrematação. E, quando o credor receber o próprio bem penhorado, denomina-se de adjudicação.

A natureza jurídica da adjudicação. A corrente doutrinária predominante, afirma que a adjudicação consiste na entrega de coisa em vez da importância devida em dinheiro e, concordando o credor com essa medida, estará procedendo a uma datio in solutum, isso é, uma dação em pagamento, conforme previsto no art. 955, do Código Civil.

A natureza jurídica da arrematação é o ato executório pelo qual se transferem os bens penhorados, pertencentes ao devedor, à terceira pessoa, que é o arrematante, que paga o preço aceito pelo leiloeiro como o maior lanço (ou lance) realizado no leilão.

Para o Código de Processo Civil, existem duas formas de arrematação:

Praça = A arrematação de bens imóveis (artigo 697 CPC);

Leilão = A arrematação dos demais bens que não sejam imóveis (art. 704).

Em qualquer das modalidades, existe a primeira e a segunda praça, tanto como primeiro e segundo leilão.

A arrematação, no entanto, não poderá ocorrer, sem que antes seja expedido por determinação do juiz do feito, o Edital de Praça ou Edital de Leilão, que deverá conter:

a)a descrição do bem penhorado com seus característicos e, tratando-se de imóvel, a situação, as divisas e a transcrição aquisitiva ou a inscrição;

b) o valor do bem;

c) o lugar onde estiverem os móveis, os veículos e semoventes; e, sendo direito e ação, os autos do processo, em que foram penhorados;

d) o dia, o lugar e a hora da praça ou leilão;

e) menção da existência de ônus, recurso ou causa pendente sobre os bens a serem arrematados;

f) a comunicação de que, se o bem não alcançar lanço superior à importância da avaliação, seguir-se-á, em dia e hora que forem desde logo designados entre os dez e os vinte dias seguintes, a sua alienação pelo maior lanço.

O local da realização da praça (bens imóveis) é o átrio do fórum, enquanto o leilão (bens móveis), onde estes estiverem, ou em local designado pelo juiz.

Como medida de economia processual, evitando-se despesas com publicação do edital de praça, permite o CPC, quando o valor dos bens penhorados não excederem a 20 (vinte) vezes o maior salário mínimo, será dispensada a publicação de editais, mas condiciona que, neste caso, o preço da arrematação não poderá ser inferior ao da avaliação.

O edital será afixado no local de costume, no fórum, e publicado resumidamente, com antecedência mínima de 5 (cinco) dias, pelo menos uma vez em jornal de ampla circulação local, exceto se o credor estiver sob o pálio da justiça gratuita, quando, então, será publicado na imprensa oficial.

Tais regras não são, entretanto, rígidas. Permite também o CPC que o juiz, atendendo ao valor dos bens e as condições da comarca, altere a sistemática de divulgação, conforme permite o § 2º, do art. 687, do Código;

Os editais de praça, quando publicados pela imprensa, devem ocupar a seção utilizada à publicidade dos negócios imobiliários, facilitando, assim, sua visualização pelos leitores interessados na aquisição de imóveis, podendo o juiz determinar a reunião das publicações em listas referentes a outras execuções.

Deverá o devedor ser intimado pessoalmente, por mandado ou carta com aviso de recebimento, ou qualquer outro meio idôneo, do dia, hora, e local da alienação judicial. Em caso de o devedor ser pessoa jurídica, a intimação ocorrerá na pessoa de seu representante legal.

A arrematação, via de regra, deverá ocorrer mediante pagamento em dinheiro à vista. Mas, tratando-se de valor elevado, poderá o juiz conceder prazo não excedente de 3 (três) dias, mediante caução idônea. Se o arrematante for o próprio credor, estará dispensado de tal exigência, observada a restrição do § 2º, do art. 690, do CPC.

Nem sempre ocorrerá a penhora de apenas um único bem de valor suficiente à satisfação integral da dívida executada, isto é, principal e acessórios (como despesas, custas e honorários advocatícios). Assim, se foram penhorados vários bens e na praça ou leilão houver vários interessados na arrematação, haverá preferência ao arrematante que propuser arrematá-los englobadamente, oferecendo para os que não tiverem licitantes preço igual ao da avaliação e para os demais o de maior lanço. A arrematação será suspensa.

Poderá ocorrer que o interessado na arrematação do bem ofereça, na segunda praça ou leilão, preço vil, isto é, valor demonstrando visível desproporcionalidade entre o preço oferecido e valor real do bem penhorado. Caso isso ocorra, deve o juiz decretar a nulidade da arrematação, determinando a realização de nova praça ou leilão.

A formalização da arrematação se dá mediante a lavratura pela secretaria do juízo de um documento denominado de Auto de Arrematação (ou

Auto de Adjudicação, quando for o caso) no prazo de vinte e quatro horas depois de realizada a praça ou leilão, que conterá as assinaturas do juiz, do secretário judicial (antigo escrivão), do arrematante ou adjudicante e pelo porteiro ou pelo leiloeiro, considerando-se a arrematação após estas formalidades, perfeita e acabada, só podendo ser desfeita:

A - em caso de existência de vício de nulidade;

B - se preço não for pago;

C - se o arrematante provar, nos três dias seguintes, a existência de ônus real não mencionado no edital, e, ainda,

D - nos casos de o bem penhorado ter sido dado em garantia hipotecária e o credor hipotecário (não sendo parte na execução) não tenha sido intimado pelo menos dez dias antes da praça ou leilão, ou na execução de hipoteca de vias férreas quando não intimados o representante da Fazenda Nacional ou do Estado a que tocar a preferência, para, dentro de trinta dias, usá-la se quiser, pagando o preço da arrematação ou adjudicação.

As regras retro examinadas poderão ser alteradas de conformidade com as circunstâncias, como prevê o art. 700, do CPC. Com a concordância das partes na execução, poderá o juiz, sem prejuízo da expedição dos editais, permitir que corretor de imóveis, devidamente inscrito no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), promova a intermediação na alienação do imóvel penhorado, o que poderá ser feito, inclusive sem o pagamento imediato, caso em que terá o prazo de até cinco dias antes da realização praça, fazer por escrito o seu lanço, desde que o preço oferecido não seja inferior ao da avaliação, propondo pagar pelo menos 40% do valor e saldo devedor garantido por hipoteca sobre o mesmo imóvel.

Tão logo ocorra o depósito dos 40% acima referidos, o juiz autorizará a expedição da carta de arrematação (art. 703, do CPC), observadas as exigências e punições contidas no § 3º, do art. 700.

Se o imóvel que estiver sendo levado à praça pertencer a incapaz (menor ou interditado) e não alcançar pelo menos 80% do valor da avaliação, o juiz confiará à guarda e administração de depositário idôneo, adiando a alienação por prazo não superior a um ano.

Para que haja a transferência do domínio do bem que pertencia ao devedor para o patrimônio do credor, há a necessidade da expedição de um documento que viabilize a transferência do domínio. Esse documento, expedido pela secretaria do juízo, denomina-se de carta de arrematação (ou carta de adjudicação, quando for o caso).

A carta de arrematação deverá conter os requisitos do art. 703, do CPC, ou sejam:

a - a descrição do imóvel constante do título (registro imobiliário), caso esteja junto aos autos e, na sua falta, obtida do laudo de avaliação;

b - a prova de quitação dos impostos;

c - o auto de arrematação (ou adjudicação); e o

d - título executivo (judicial ou extrajudicial).

Quem realiza as praças ou leilões, geralmente, são os oficiais de justiça do foro respectivo. Mas existe também a figura do leiloeiro público, que são titulares de ofício público, devidamente registrados na Junta Comercial dos Estados e que poderão ser escolhidos pelo credor e a estes é atribuída a função de

a - publicar os editais;

b - realizar o leilão onde os se encontrarem os bens penhorados, ou no local determinado pelo juiz;

c - expor aos pretendentes os bens ou as amostras das mercadorias;

d - receber do arrematante a comissão estabelecida em lei ou arbitrada pelo juiz;

e - receber e depositar, dentro de vinte e quatro horas, à ordem do juízo, o produto da alienação;

f - prestar contas nas quarenta e oito horas após o leilão.